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环京楼市未来将向何方之大厂、香河篇
时间:2017-08-02 13:58:13   来源:京燕网

"北三县"均价跌入两万元区间!燕郊、大厂房市陷盘局……"最近类似新闻报道不绝于耳。
更有新闻说:北京周边房价开始跳水,一些炒房客挥泪6折甩卖!
事实上,目前"北三县"楼市成交明显趋冷,热门楼盘纷纷降价,均价大多已跌入2万元时代,购房者确实观望情绪渐浓,但六折甩卖仅为个别。


回顾:
大厂回族自治县位于京津间河北区域,作为"北三县"的成员之一,大厂与北京副中心通州相邻。
随着北京经济产业向东迁移,依靠毗邻北京城市副中心的地域优势,大厂新城正发展为"小而美、且产城相融的新一代宜居小镇。
由于优越的地理位置也受到了购房者的追捧,大厂的房价在今年年初直奔3万元/平米。据当地一些中介人员表示,越是当地人反而越买不起这儿的房,几乎70%都是投资客。
现状:
在新一轮限购政策下当地楼市也不可避免的有所降温。
据大厂当地一位居民所述,大厂目前房子平均价在2.5万元/平左右,相比3月份限购前的价格有小幅松动。根据楼盘的位置和质量,降幅大概在每平米2000元左右。
尽管如此,还有一部分人仍看好大厂地区的发展。


前景:
政策面来看,去年年底,国家发展改革委、工业和信息化部等七部门联合发布《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》。
政策规定,要按照统一规划、统一政策、统一管控的原则,统筹北京市和河北省毗邻区域规划建设管理,有序疏解北京非首都功能,推动京津冀协同发展。
不仅受益于通州副中心建设,随着京津冀交通一体化的快速推进,"大七环"、京哈高速、京塘线、通香路等公路及区域城际高铁交通网的贯通,大厂与北京的距离还在持续缩短。
由此可见,大厂等地到北京的便利程度毫不逊色天通苑,顺义,昌平等区县。北三县到北京有几十条8字头公交,不到5元钱一站直达三环,也可以驱车地铁6号线转乘。
此外,因为与通州仅一河之隔,"被开工"N多次的厂通桥更是大厂楼市最诱人的"诱饵"。当前关于厂通桥建设说法不一,并未有官方确认说法。不过不能否认的是,厂通桥一旦建成通车,大厂房价将直逼通州。
事实证明,整个河北游走的炒房资金正被全面围堵,投机客也被精准打击。在泰山压顶式的调控组合拳重击之下,环京城楼市同时也正在逐步趋稳。
一位从事房屋中介的本地人感叹到:三年内大厂房地产是不会稳定的,等三年后通州副中心落成,配套齐全,大厂的房价最终才能落停了。
还有一部分人仍然抱有大厂地区房价会继续上涨的"美好"愿景。他们认为,之所以大厂现在的房价会下降,是因为好多人想买但没资格买,市场不流通。要是等到三年社保等限购政策放开,竞争变大,自然房价就会开始上涨。


建议:
有资格、有经济能力、刚需型住房者此时入市,未尝不是好的选择。
一来,大厂等环京楼市未来升值空间与潜力大;二来,政策是短期行为。按照当下情形看,房价缺乏大跌的理由,即便有政策因素影响,房价短期出现波动,但长期看来还是会比较趋稳。
回顾:
距北京市中心仅45公里的香河,近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。
香河房价从2016年年初的7000元/平方米,涨至调控前的23000元/平方米。一年内,房价涨了2倍多。
3月份,开始集中推盘的整个香河销售火爆。据传,就在限购政策出台的第二天,一家香河楼盘在一个农家乐开盘。700多名排号客户被全部打乱,通宵连夜开盘优先全款与高首付客户。
当天晚上,有三分之一购房客户是全款购房,一位售楼员在开盘现场大喝一声"全款的跟我来",成为环京楼市热卖下又一个缩影。


探讨:
为什么香河区域在年后最先大火?
据不完全统计,环京区域房屋供应香河、唐山、大厂占据前三。香河县域面积458平方公里,面积比大厂大,且燕郊长期缺乏供应,导致香河成北三县供应龙头。
另外,去年年底一波压抑的刚性需求,随着香河拿证齐全的项目正式面世,得到了一次强有力的释放。
而后,随着环京区域调控政策日趋严厉,香河楼市也有降温迹象。
虽然当前楼市限购,外地居民限购1套房,首付必须为50%。但与市场风声相比照的是,我们在实地看到的是到处满满的信心。
限购并未引起香河当前在售项目大幅降价,当前区域房价控制在每平方米20000元-25000元之间。
"虽然看房和想买房的人还是很多,但真正有资格买房的人很少。现在可以看作是成交量的'冷冻期'。"香河某售楼处销售员称,香河本地新房不多,成交量不高,现在很多人都在观望。
有业内人士分析认为,在较高强烈预期之下,很多楼盘项目为了获得高价入市机会,宁可推迟入市时间,这成为当地新房供应量减少原因之一。


前景:
虽然房价有所下行,但大部分预备置业的人群还是表示,房价下降感觉并不明显。
据了解,目前香河部分投资客开始转向,以低于市场价格的方式撤离香河。
其中一位业主李先生表示暂时并不准备撤离香河,理由是在投资客撤离以后,香河楼市将会回归居住的属性,真正实现房子不是用来"炒"的。
另外,他认为,未来通州还会有较大的发展预期,所以依然看好香河未来的宜居环境。
现在全国楼市都处在较为冷清的环境之下,观望人群较多,作为溢出地的香河自然也要受到影响。预计香河房价在二季度会相对保持平稳,呈微量向下的发展态势。
但长期来看,基于连通北京CBD的地缘优势,燕郊及环京板块泡沫相对较低,未来房价上涨的压力仍然存在。
建议:
鉴于此前香河房价处在高位,目前又受政策影响,加之投资客恐慌心理等因素,投资价值杠杆不大。所以如果您是打算买来炒房、资本不算雄厚的话,劝您三思。
另外,对于手头有现房的人来说,环京房价未来应该还会有上涨空间,如果你负债不高,心态不错,没有更优增值手段,那么长线持有,也是一种好的选择。


未完待续......
下一期我们继续聊聊环京南部地区固安、涿州、雄安等地的房价情况,不见不散!dnd京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

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